港龙中国中国逆势拿地 举债扩张之路“高周转”没跟上

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    作者:莱姆

    相对于过去两年破产的数百家小型房企,港龙中国的突破非常困难,在两次递交表格后如愿登陆HKEx。这对之前融资渠道狭窄的港龙航空来说非常重要。上市后,港龙航空手握现金,开始快速推进走出江浙的战略,继续拿地收粮。前10个月征地价值远远超过销量。在行业融资趋紧、杠杆率全面降低的时刻,根据中期报告的数据,港龙中国只踩了“三条红线”监管要求中的一条。按照三线四档的要求,计息负债增速为10%,而公司近两年贷款增速已经超过100%。如果从明年开始实施新规,高负债的驱动力将受到极大限制,高增长的可持续性令人怀疑。与此同时,港龙中国虽然迈出了向张之路借贷扩张的步伐,但资产远非“高周转率”,周转效率较差。

    融资渠道较窄 上市意义重大

    2007年,港龙地产在常州成立,目前还是一家年销售额200多亿元的小房企。然而,由于其规模小,合作与发展增加,近两年来发展迅速。然而,公司目前的业务仍然主要集中在江浙两省。根据年中报告,其上半年的销售主要来自常州、常熟、连云港和盐城。截至6月底,江苏和浙江分别占其土地储备的68%和21%。

    据公开资料显示,港龙中国上市前的融资主要是银行贷款等融资(包括信托融资),融资渠道狭窄,成本较高。2017年至2019年,港龙中国加权平均融资率分别为6.3%、8.0%和8.8%,且逐年上升。银行借款利率三年增长1.5个百分点,信托借款利率保持在11%左右的高水平。今年上半年,在宽松的资本环境下,公司银行贷款利率小幅降至6.65%,但信托贷款利率升至11.54%,创下近三年新高。

    而以往的数据显示,从2018年开始,港龙中国开始加大对高成本信托贷款的需求,信托贷款占比有所上升。2018年,信托贷款几乎等于银行贷款,然后信托贷款继续增长但远低于银行贷款。由于银行贷款不断倍增,计息负债规模大幅增加,导致融资成本大幅增加。2017年至2019年,港龙中国的利息支出分别高达1000万元、8800万元和4.04亿元,2020年上半年为2.12亿元。

    2017 -2019年3月底和2020年3月底,港龙中国的资产负债率分别为98.8%、122.1%、172.6%和287%,负债水平远超同行。

    截至2020年6月底,港龙地产不含预测账户的资产负债率为87%,净负债率为73.29%,现金负债率(不含限制性现金)为1.4倍。只有第一项不符合标准。按照三条红线圈定的四级要求,踩一条红线的房地产企业为二级黄级,计息负债年增长限额为10%。但即使达到最好的绿色水平,生息负债增长率也只有15%,而港龙中国近两年的贷款(银行贷款和其他贷款)增长率已经超过100%。

    如果按照市场传言,明年1月1日正式实施新规,原本融资不占优势的港龙地产可能被迫低速落地,高速增长是否可持续值得怀疑。

    手握现金 持续拿地

    2020年7月15日在香港成功上市,此次港龙中国公开发行的净收益超过14亿港元。拿到钱的港龙中国开始“买入买入”。

    根据韩毅智库发布的《2020年1-10月中国典型房企新增货值TOP100》,港龙航空中国公司以272.4亿元人民币的附加值排名第72位

    9月24日,港龙中国的子公司成都港龙杨明房地产有限公司以11620元/的底价,22.32%的溢价,拿下成都双流区东胜板块的一片纯住宅用地。该地块吸引了7家房地产企业竞争,标语牌170多张,地块面积约75.77亩。从周边房价来看,新楼盘价格在14000-20000元/不等,包括中旅命门大厦、北辰天禄御福。除去至少3000元的建安费用,项目盈利空间不大。

    8月24日,港龙航空中国子公司上海港淮置业有限公司经过107轮报价,拿下江苏省盐城市亭湖区靳东路以南、方凯大道以东土地,总建筑面积29.93万平方米,底价10740元/,升水率93.32%。根据方天霞的数据,地块周围的新址并不多,地块附近的二手房包括中海的凯旋门,大部分均价在1万元左右,再往南一些偏远社区均价达到2万元左右。

    11月11日,港龙中国斥资38.3亿元在广州增城拿下一块地。虽然是以底价拿下的,但是38.3亿的价格对于这个年销售额200多亿的小房企来说,已经不算小了。底价6499元/,建筑面积58.9万。而且值得注意的是,很多公共设施需要免费建设,开发成本也不小,包括但不限于48个班级的小学(要配备不低于3000的地下室,免费交给教育部门)、18个班级的幼儿园、一个2000的肉市,以及警用楼、后勤配送站等公共设施。同时需要建设1000的住宅健身场馆,包括2个羽毛球场、1个篮球场、1个网球场、儿童游乐场和户外综合健身器材。

    在融资紧张的不确定环境下,大多数房企在收购土地时往往持谨慎态度,加大了收钱力度,提高了内部流通能力。相比减债,港龙中国现在更注重“扩张”,想利用规模来增强话语权。但是在债务扩张的道路上有一个高周转策略,否则资本效率会大大降低。但风数据显示,港龙中国的资产周转率与同规模房企有较大差异。另外,近两年来其库存周转率持续下降,周转水平不高,或者说已经失去了大型房企崛起的“精髓”。